顶级学区房价格大滑坡是怎么回事 你会为了学区房买老破小吗

20万一平的老破小已成过去式了，学区房过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了。那么你会为了学区房买老破小吗？下面八宝网小编带来介绍。

顶级学区房价格大滑坡是怎么回事

“我买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价。”近期，某一线城市市民对记者反映称。

许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。

这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称，非常适合“占坑”挂学位，家长们花数百万元，就能让孩子读顶级名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区，就位于该板块，对口同一所小学。

在2021年的价格巅峰期，蜂鸟家园一套44平方米的住宅，成交价达到了985万元，单价超过22.4万元/平方米。不过到了2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点，大约降了10万元每平方米。

记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息，发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元，面积为43平方米，单价仅为14.4万元/平方米，此外还有大量挂牌单价低于14万元/平方米的房源。

你会为了学区房买老破小吗

综合京沪两市学区房的表现，不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。

“过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。

卢文曦表示，他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。

出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。

一般来说，住房具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段，买房人普遍更看重居住属性，即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房，多数都不具备居住属性，过去炒作学区房时，投资者都认为面积“越小越好”，只要能挂户口就行，这也是如今学区房“超跌”的因素之一。

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房?卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。

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